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记者探访“买不到的‘神楼盘’” “牛市”热潮埋下投资变现风险
类型:楼市要闻  日期:2016-05-11  浏览:2175 次  评论:查看评论

10日下午2点左右,南京江北浦口新城中央大道旁一楼盘售楼处,销售人员正向三三两两的购房人介绍房源情况。自去年9月以来,该楼盘没有推过新,坊间一直盛传其是“买不到的‘神盘’”。而在9个月的“蓄水”后,这家楼盘终于将在本月推出两幢楼共256套房源。

  进入售楼处,映入记者眼中的已建好楼幢,全是高达33层的高层住宅,整体望去,小区密密匝匝。销售员小林告诉记者,去年7月国家级江北新区获批,他们的楼盘位于江北新区核心区中心位置,加之未来已明确至少有4条地铁线经过附近,且毗邻新开通的纬三路隧道,政府还在周边规划有商业、学校、医院等配套,所以房子十分抢手。

  “这么多个月没开盘,这期间接待的客户应该有上万组了,只不过有些客户急着买房,中途去买了别的楼盘。但是,意向客户还是非常多。”

  “房子这么俏,是不是必须找关系买房?”记者问。

  “怎么说呢,大家都想找关系买,能找到各种关系的大约也有上千客户了,但房子就这么多,怎么卖?所以,应该还是会通过摇号等办法来卖吧,相对公平些,你如果想买,也不妨碰碰运气。”

  小林认为,抢到就是赚到,因为他们楼盘的区位和政府规划中的配套比其它楼盘都有优势。“销售许可还没批下来,现在政府限价,参照周边楼盘的价格,毛坯房单价低的2.1万元,高的2.4万元,我们估计是在它们中间吧。我们不少销售人员都想买。”

  记者随后向楼盘开发企业江苏公司相关负责人了解情况。这位负责人称,即将推出的这批房源“我自己都买不到”,并劝说“还是等下一批吧”。言下之意,在房子过于抢手的情况下,找一般的“关系”也没用。而房子似乎已经到了有钱也买不到的地步。

  在此之前,该楼盘两次开盘,房子都是一售而空。第二次开盘时房价一举涨了2000元/平方米左右。据了解,购买这家楼盘的投资客不少,大多冲着国家级新区利好而来,而在南京房价连涨的背景下,投资冲动表现更加明显。在售楼处,几位购房人商量怎样增加购房胜算:“多认几个筹,摇号时还怕摇不到嘛!”听他们的对话,很想买89平方米和108平方米的房源投资。

  还有购房人在议论,有中介标价15万元/个卖这家楼盘的“房号”。小林表示,卖“房号”的事他并不知情。

  “房号”真假难辨,“一房难求”也显得有些像开发商过早释放出的营销“烟雾”,但从眼下的需求实情看,的确还是存在大批抱有乐观预期的购买人。

  江北这家楼盘,只是当前南京新房市场现状的一个缩影。这其中,投资冲动更加剧了“一房难求”矛盾。知乎南京房产专栏达人“捏小猪”说,春节后,类似“苏北一处级干部买南京河西南一楼盘,3个月涨了100万”这样的故事,在微信上广泛传播并产生放大效应,带来更多苏北、安徽等外地资金的涌入。加之宽松政策所带来的资金成本降低、地王效应等,都成就了本轮牛市,而当前借N个信用贷、抵押自住房、凑首付投资等高杠杆买房现象层出不穷,也使得更多需求进入楼市。

  然而,当新房炙手可热之时,南京二手房市场却传来了成交降温的消息——

  365淘房二手房主编王玉告诉记者,5月1日至8日这一周,南京二手房网签数据相较此前一周大降36.95%,少成交了1713套。“其实市场从4月下旬已出现明显变化,网签数据有15-20天的滞后,不少中介公司的负责人也坦陈,不少店面4月实际成交量环比3月下降了30%。”

  今年3月和4月上旬,南京二手房成交异常火热,需求在短时间内强烈迸发后,很快显露透支后的疲态,而成交下降,无疑也是市场对先前过热的自我修正。

  王玉分析,南京新房市场上河西、江北房源备受争抢,二手房购买人选择的区域主要集中在鼓楼、秦淮和江宁,前两个区域学区房较为集中,江宁则是刚需首选之地。河西二手房成交量一直不算高,量价表现较为突出的河西中部,在4月时也出现了二手房成交困难的现象,而江北在去年获批国家级新区后,二手房成交才有一定增长。“目前河西、江北新房成交量比较大,将来二手房市场上的房源肯定也不少,能不能很好地变现要打个问号。”

  购买二手房的,大多还是抱着自住目的,投资客一般不会将二手房作为投资首选。不过,眼下接盘江北二手房的,大多抱有投资目的,活生生“击鼓传花”的游戏!已有业内人士担忧:江北楼市投资比例较大,未来投资客“一棒接一棒”加价变现的交接可持续是个问题。

  新房买不到,二手房市场却不缺房,这对购房投资的,无疑是考验。更何况,投资增值建立在房价涨幅能跑赢CPI和银行利率的基础上。新房交付后或过几年的市场是个未知数,而二手房交易有一定的税费成本却是肯定的。

  据了解,由于价格的变化往往会滞后成交的变化,所以目前南京二手房价依然保持每月5%左右的上涨速度,这也是刺激购房人入市的一个因素。很多人想知道,当下市场的微妙变化是否藏着楼市拐点的信息。

  在“捏小猪”看来,仅靠货币政策和加杠杆的牛市,难以持久,房价最终还是要和收入相适应。而一旦预期走低,今年二季度连首付都是借来的这批投资者,与去年房价大涨前买房的投资者相比,显然投资成本要高得多,其变现风险已不言而喻。本报记者汪晓霞

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